یکشنبه ۱۸ مرداد ۱۴۰۵
بسیاری از خریداران مسکن پس از ماهها جستوجو و مذاکره، سرانجام پای امضای قولنامه مینشینند؛ اما مدتی بعد در کمال ناباوری متوجه میشوند که فروشنده به بهانههای مختلف از جمله افزایش ناگهانی قیمتها یا پشیمانی، قصد انجام تعهدات خود را ندارد. تلخترین بخش ماجرا زمانی است که خریدار متوجه میشود قراردادش فاقد ضمانت اجرای مالی کافی است و قانوناً مسیر دشواری برای اجبار فروشنده پیش رو دارد. در واقع، بسیاری از قراردادهای ملکی از جهاتی تنها یک تعهد اخلاقی روی کاغذ هستند، مگر آنکه با یک بند حقوقی کلیدی، به یک سند بازدارنده تبدیل شوند. در ادامه شما را با جزئیات بیشتری درباره قوانین قولنامه و انواع قرارداد آشنا میکنیم.
ریشه بسیاری از دعاوی ملکی در دادگاهها به این واقعیت بازمیگردد که طرفین، تفاوت میان «تعهد به انجام کار» و «هزینه نقض عهد» را نمیدانند. در یک قرارداد عادی، فروشنده متعهد میشود ملک را در تاریخ معینی تحویل دهد و سند بزند. اگر او از این کار امتناع کند، خریدار باید راهی طولانی را در مراجع قضایی طی کند تا او را ملزم به انجام تعهد کند.
مشکل اینجاست که در طول زمان رسیدگی به پرونده، فروشنده هزینه چندانی بابت این تأخیر نمیپردازد. اگر قرارداد فاقد ضمانت اجرای مالی مشخص باشد، فروشنده با خود محاسبه میکند که حتی با فرض محکومیت در آینده، هزینه چندانی پرداخت نخواهد کرد، اما در مقابل سود حاصل از افزایش قیمت ملک، قابل توجه خواهد بود. اینجاست که تفاوت میان یک تعهد ساده و یک تعهد حقوقی مستحکم مشخص میشود؛ قراردادی که نقض آن برای طرف متخلف هزینه سنگین ایجاد نکند، عملاً کارکرد بازدارنده خود را از دست میدهد.
حقوقدانان برای حل این مشکل، استفاده از وجه التزام را پیشنهاد میکنند. وجه التزام در واقع مبلغی است که طرفین در زمان نگارش قرارداد توافق میکنند تا در صورت نقض عهد یا تأخیر در انجام تعهد، از سوی طرف متخلف به طرف دیگر پرداخت شود. مطابق ماده ۲۳۰ قانون مدنی، اگر در قرارداد مبلغی بهعنوان خسارت تعیین شده باشد، قاضی نمیتواند او را به بیشتر یا کمتر از آنچه توافق شده است محکوم کند. این بند به دو دلیل مؤثرترین ابزار پیشگیری است:
مطالعه این رای میتواند به آگاهی بیشتر درباره این موضوع کمک کند: تعیین وجه التزام بیشتر از ماده 522 قانون آیین دادرسی مدنی
برای اینکه این ضمانت اجرا به درستی عمل کند، باید با عباراتی دقیق و صریح نگاشته شود. نمونه متن زیر میتواند به عنوان یک الگوی کاربردی در قولنامهها استفاده شود:
بند ضمانت اجرا: «طرفین توافق نمودند چنانچه فروشنده در موعد مقرر جهت تنظیم سند رسمی در دفترخانه حاضر نشود و یا از تحویل مورد معامله خودداری نماید، مکلف است به ازای هر روز تأخیر، مبلغ … ریال بهعنوان وجه التزام به خریدار پرداخت نماید. همچنین در صورت عدم امکان قانونی انجام معامله به دلایلی مانند مستحقللغیر درآمدن مبیع، متخلف موظف به پرداخت مبلغ … ریال (معادل ۳۰ درصد ثمن معامله) در حق طرف مقابل میباشد. مطالبه وجه التزام، بدل از اصل تعهد نبوده و خریدار میتواند همزمان اجرای اصل قرارداد و دریافت خسارت را مطالبه کند.»
در این باره یک رای وحدت رویه از سوی دیوان عالی کشور صادر شده است که خواندن آن میتواند مفید باشد: مطالبه خسارات ناشی از مستحق للغیر درآمدن مبیع
درج بند وجه التزام به تنهایی کافی نیست؛ برای اینکه بتوانید در دادگاه از این حق استفاده کنید، رعایت چند نکته ضروری است:
قولنامه علاوه بر یک توافق اولیه، نقشه راهی است که باید تمام پیچوخمهای احتمالی یک معامله ملکی در آن پیشبینی شده باشد. درج یک بند ساده اما دقیق درباره وجه التزام، میتواند موازنه قدرت را در قرارداد به نفع طرف پایبند به عهد تغییر دهد. به یاد داشته باشید که پیشگیری از بدعهدی فروشنده، بسیار ارزانتر و سریعتر از پیگیری پروندههای طولانی در راهروهای دادگستری است.
تمام حقوق برای محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
طراحی و توسعه: توسط تیم فنی دفتروکیل
به نظرم بخش مربوط به شهود هم قابل توجه بود. آیا صرف امضای دو شاهد میتونه مشکل یک قرارداد رو حل کنه یا اعتبار و مفاد خود قرارداد همچنان اهمیت اصلی رو داره؟
شهود میتوانند در اثبات برخی توافقها و شرایط قرارداد مؤثر باشند، اما امضای شاهد جایگزین تنظیم صحیح قرارداد و رعایت الزامات قانونی نیست. متن قرارداد و مدارک معامله همچنان اهمیت اساسی دارند.