آیا فروشنده می‌تواند به دلیل گرانی ملک قرارداد را یک‌طرفه فسخ کند؟

بازار مسکن در ایران بارها نشان داده که ممکن است ظرف چند روز یا چند هفته، قیمت‌ها به‌طور محسوسی تغییر کند. در چنین فضایی، یکی از اختلافات پرتکرار میان خریدار و فروشنده زمانی شکل می‌گیرد که فروشنده پس از امضای مبایعه‌نامه و با دیدن رشد قیمت ملک، از انجام تعهد خود منصرف می‌شود. معمولاً سناریو از اینجا شروع می‌شود: ملکی با توافق دو طرف فروخته شده، بخشی از ثمن پرداخت شده و حتی زمان حضور در دفترخانه هم تعیین شده است؛ اما ناگهان فروشنده با اشاره به افزایش ۳۰ درصدی قیمت می‌گوید معامله دیگر منصفانه نیست و قرارداد را فسخ می‌کند. اگر جای خریدار بودید، چه می‌کردید؟ آیا واقعا فروشنده می‌تواند صرفا به دلیل گران شدن ملک، قرارداد را یک‌طرفه بر هم بزند؟

فسخ قرارداد؛ آیا هر پشیمانی حق فسخ ایجاد می‌کند؟

در حقوق ایران، «فسخ» یعنی برهم زدن قرارداد توسط یکی از طرفین، اما نه بر اساس سلیقه، پشیمانی یا تغییر شرایط بازار؛ بلکه فقط وقتی که قانون یا خود قرارداد چنین حقی را به او داده باشد.

به بیان ساده، هر کسی که از معامله پشیمان شد، نمی‌تواند بگوید «قرارداد را فسخ کردم» و انتظار داشته باشد این اعلام، اثر حقوقی داشته باشد. برای روشن‌تر شدن موضوع، خوب است تفاوت سه اصطلاح مهم را بدانیم:

این تفاوت مهم است، چون در بسیاری از اختلافات ملکی، فروشنده تصور می‌کند افزایش قیمت، خودبه‌خود به او حق می‌دهد قرارداد را تمام‌شده بداند؛ در حالی که مطابق قواعد عمومی قراردادها در قانون مدنی، اصل بر لازم‌الاجرا بودن عقد است و خروج از آن نیاز به دلیل دارد، نه صرف تمایل یک‌طرفه.

در راستای اهمیت بالای این موضوع، محسن خدمتگزار، دانشجوی دکترای حقوق خصوصی دانشگاه شهید بهشتی، در سامانه مدیریت نشریات علمی مقاله‌ای منتشر کرده که با مطالعه آن به درک بهتری درباره تطبیقی حق فسخ به عنوان یکی از چاره های قانونی نقض تعهدات قراردادی می‌رسید

خیارات قانونی؛ آیا گرانی ملک در یکی از آن‌ها جا می‌گیرد؟

وقتی از حق فسخ حرف می‌زنیم، معمولا پای «خیارات» به میان می‌آید. خیار در حقوق یعنی اختیاری که قانون در برخی شرایط خاص برای برهم زدن معامله به یکی از طرفین می‌دهد. مهم‌ترین خیاراتی که در معاملات ملکی بیشتر شنیده می‌شوند عبارت‌اند از: خیار عیب، خیار تدلیس، خیار غبن و خیار تخلف از شرط.

• خیار عیب: این خیار زمانی مطرح می‌شود که مورد معامله عیبی پنهان داشته باشد؛ مثلا مشخص شود بخشی از ملک برخلاف آنچه گفته شده، فاقد اوصاف اساسی مورد توافق بوده است. روشن است که بالا رفتن قیمت بازار، «عیب» ملک نیست.
• خیار تدلیس: این خیار هم مربوط به جایی است که یکی از طرفین با فریب، پنهان‌کاری یا ارائه اطلاعات خلاف واقع، دیگری را به معامله ترغیب کرده باشد. مثلا اگر فروشنده وضعیت حقوقی ملک را عمدا خلاف واقع معرفی کند، ممکن است موضوع تدلیس مطرح شود. اما افزایش قیمت بعد از معامله، به‌هیچ‌وجه تدلیس محسوب نمی‌شود.
• خیار غبن: بیشتر اختلاف‌ها در اینجا به «غبن» گره می‌خورد. بعضی فروشندگان می‌گویند وقتی قیمت بازار ناگهان بالا رفته، معلوم است که در معامله مغبون شده‌اند؛ پس حق فسخ دارند. اما نکته دقیق حقوقی اینجاست که غبن باید در زمان وقوع معامله وجود داشته باشد، نه اینکه بعدا و بر اثر نوسان بازار ایجاد شود. یعنی اگر هنگام عقد، قیمت مورد معامله با ارزش واقعی آن فاصله فاحش داشته، مطابق رأی شعبه دیوان عالی کشور در سامانه رسمی آرا شاید بحث غبن قابل بررسی باشد؛ اما اگر قیمت‌ها پس از امضای قرارداد بالا رفته، این تغییر بعدی به‌تنهایی خیار غبن ایجاد نمی‌کند.
• خیار تخلف از شرط: در نهایت، خیار تخلف از شرط هم زمانی کاربرد دارد که یکی از شروط مندرج در قرارداد رعایت نشده باشد؛ مثلا در مبایعه‌نامه شرط شده باشد که فروشنده تا تاریخ مشخصی مفاصاحساب یا سندی خاص را ارائه کند و از انجام آن خودداری کند. این هم روشن است که «گرانی ملک» به‌خودی‌خود تخلف از شرط نیست، مگر اینکه در قرارداد شرط ویژه‌ای پیش‌بینی شده باشد که در عمل بسیار نادر است. 

رویه قضایی درباره فسخ قرارداد به علت گرانی ملک چه می‌گوید؟

در پرونده‌های ملکی، آنچه دادگاه‌ها به‌طور مستمر بر آن تاکید می‌کنند، اصل لزوم قراردادهاست. مطابق ماده ۲۱۹ قانون مدنی، عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشند، بین طرفین لازم‌الاتباع هستند مگر اینکه به رضای طرفین یا به علت قانونی فسخ شوند. یعنی اگر قراردادی به‌درستی منعقد شده باشد، طرفین باید به تعهدات خود عمل کنند و تغییر شرایط بازار، به‌ویژه افزایش قیمت، به‌تنهایی موجب از بین رفتن تعهد نمی‌شود.

به زبان ساده، استدلال رایج قضایی این است؛ کسی که ملک خود را با اراده و آگاهی فروخته، نمی‌تواند بعدا صرفا به دلیل بالا رفتن قیمت، از انجام قرارداد سر باز بزند؛ چون پذیرش چنین ادعایی امنیت معاملات را از بین می‌برد. اگر قرار باشد هر فروشنده‌ای بعد از رشد قیمت، به‌راحتی قرارداد را برهم بزند، دیگر هیچ خریداری نمی‌تواند به مبایعه‌نامه اعتماد کند.

مطالعه این رای وحدت رویه می‌تواند به درک بهتر قانونی این موضوع کمک کند: رای وحد رویه شماره 810 دیوان عالی کشور

در این وضعیت، خریدار چه حقوقی دارد؟

در این وضعیت، خریدار بی‌دفاع نیست و می‌تواند از راه‌های قانونی حق خود را پیگیری کند. مهم‌ترین اقدام، درخواست الزام فروشنده به اجرای قرارداد و انتقال رسمی سند است؛ یعنی اگر معامله صحیح باشد، دادگاه می‌تواند فروشنده را به انجام تعهداتش ملزم کند.

همچنین اگر در مبایعه‌نامه برای تخلف، وجه التزام تعیین شده باشد، خریدار حق مطالبه آن را دارد. افزون بر این، در برخی پرونده‌ها امکان مطالبه خسارت نیز وجود دارد؛ به‌ویژه زمانی که امتناع فروشنده باعث تحمیل هزینه، تأخیر یا از دست رفتن یک فرصت مالی برای خریدار شده باشد.

مسیر عملی خریدار؛ قدم‌به‌قدم

اگر خریدار با چنین وضعیتی مواجه شد، بهتر است اقدامات خود را منظم و مستند پیش ببرد.

1. در گام نخست، باید متن مبایعه‌نامه را با دقت بررسی کند؛ به‌ویژه بندهای مربوط به فسخ، وجه التزام، تاریخ حضور در دفترخانه و تعهدات طرفین.
2. همچنین لازم است همه مستندات، از جمله رسیدهای پرداخت، پیام‌ها، مکاتبات و گواهی عدم حضور را حفظ کند.
3. در صورت لزوم، ارسال اظهارنامه رسمی هم می‌تواند آمادگی خریدار برای اجرای قرارداد و مطالبه تعهدات را ثبت کند. پیش از هر اقدام، مشورت با یک مرجع حقوقی معتبر نیز به انتخاب مسیر درست کمک می‌کند.

برای مثال، فروشنده یک آپارتمان را ۱۰ میلیارد تومان فروخته است. دو هفته بعد، قیمت همان ملک به ۱۲ میلیارد تومان می‌رسد و فروشنده اعلام می‌کند که دیگر حاضر به انتقال سند نیست. در چنین وضعیتی، اگر خیار قانونی یا شرط فسخ معتبری وجود نداشته باشد، ادعای فروشنده معمولا پشتوانه حقوقی محکمی ندارد و خریدار می‌تواند اجرای قرارداد یا خسارت قراردادی را پیگیری کند.

در چنین پرونده‌هایی، برخی افراد پیش از مراجعه حضوری ترجیح می‌دهند ابتدا تصویر روشن‌تری از موقعیت حقوقی خود به دست آورند. پیش از هر اقدام، مشورت با یک مرجع حقوقی معتبر می‌تواند به انتخاب مسیر درست کمک کند. در مواردی که خریدار بخواهد پیش از تنظیم اظهارنامه یا طرح دعوا، یک بررسی اولیه از وضعیت حقوقی خود داشته باشد، این لینک می‌تواند برای جمع‌بندی مقدماتی موضوع یا پرسش و پاسخ حقوقی به صورت رایگان با در نظر گرفتن قونین حقوقی ایران مفید باشد.

جمع‌بندی

در پاسخ به این پرسش که آیا فروشنده می‌تواند به دلیل گرانی ملک قرارداد را یک‌طرفه فسخ کند، پاسخ در اغلب موارد منفی است. صرف افزایش قیمت بازار، به‌تنهایی حقی برای برهم زدن معامله ایجاد نمی‌کند و قانون، اصل را بر پایبندی به قرارداد گذاشته است. به همین دلیل، اگر فروشنده فقط به دلیل رشد قیمت‌ها از انجام تعهد خودداری کند، خریدار می‌تواند از ابزارهای قانونی برای الزام او به اجرای قرارداد یا مطالبه خسارت استفاده کند. در اغلب موارد، اگر فروشنده صرفاً به دلیل افزایش قیمت از اجرای قرارداد خودداری کند، قواعد حقوقی از اعتبار قرارداد و حقوق خریدار حمایت می‌کنند.