یکشنبه ۱۵ شهریور ۱۴۰۵
خرید و فروش ملک با قولنامه یا مبایعهنامه برای خیلی از مردم موضوع آشنایی است. ممکن است کسی سالها قبل خانه یا زمینی را با یک قرارداد عادی خریده باشد، یا همین حالا قصد خرید ملکی را داشته باشد که فروشنده برای آن سند رسمی ارائه نمیکند.
با اجرای قانون الزام به ثبت رسمی معاملات اموال غیر منقول، سوال های زیادی برای مردم ایجاد شده است: آیا قولنامه های قدیمی دیگر اعتبار ندارند؟ آیا برای خرید ملک حتما باید سند رسمی تنظیم شود؟ اگر ملک قولنامه ای داشته باشیم باید چه کار کنیم؟ و اگر بین خریدار و فروشنده اختلاف ایجاد شود، آیا هنوز می توان به قولنامه استناد کرد؟
پاسخ همه این سؤالها یکسان نیست. وضعیت هر ملک به نوع سند، تاریخ معامله، وضعیت ثبتی ملک و مدارکی که طرفین در اختیار دارند بستگی دارد.
برای آشنایی با انواع اختلافات مربوط به مالکیت، اسناد، تصرف و تنظیم سند، می توانید راهنمای دعاوی ملکی را مطالعه کنید.
در ادامه، ۷ نکته مهم را به زبان ساده مرور میکنیم.
یکی از نگرانیهای رایج این است که بعضی افراد تصور میکنند با قانون جدید، تمام قولنامههایی که قبلاً نوشته شدهاند ناگهان بیارزش شدهاند.
موضوع به این سادگی نیست.
ممکن است یک نفر سالها قبل ملکی را با مبایعهنامه خریده باشد و شخص دیگری امروز قصد خرید ملکی را با قرارداد عادی داشته باشد. وضعیت حقوقی این دو نفر لزوماً یکسان نیست.
بنابراین درباره یک ملک قولنامهای، قبل از هر تصمیم باید مشخص شود قرارداد چه زمانی نوشته شده، ملک چه نوع سندی دارد و وضعیت آن در اداره ثبت چگونه است.
قبل از پرداخت پول، فقط به این اکتفا نکنید که فروشنده یک سند یا کپی سند به شما نشان داده است.
باید مشخص شود سند متعلق به چه کسی است، مشخصات ملک با ملکی که قصد خرید آن را دارید مطابقت دارد یا نه و آیا شخص فروشنده واقعاً اختیار فروش آن را دارد.
در سالهای اخیر برای بسیاری از املاک، اسناد تکبرگی حدنگار صادر شده است. نوع و تاریخ صدور سند میتواند در نحوه انجام معامله و آثار مقررات ثبت رسمی اهمیت داشته باشد.
بنابراین بهتر است این موضوع پیش از امضای قرارداد بررسی شود، نه زمانی که اختلاف ایجاد شده است.
در گذشته بعضی افراد ملک را با یک قولنامه دستی معامله میکردند و با خودشان میگفتند: «فعلاً قرارداد را مینویسیم، سند رسمی را بعداً درست میکنیم.»
با تغییرات قانونی مربوط به ثبت رسمی معاملات املاک، این روش میتواند در بعضی معاملات ریسک بیشتری نسبت به گذشته داشته باشد.
هدف مقررات جدید این است که معاملات مربوط به املاک تا حد بیشتری در سیستم رسمی ثبت شوند تا وضعیت مالکیت و نقلوانتقال ملک روشنتر باشد.
به زبان ساده، هرچه معامله مهمتر و ارزش ملک بیشتر باشد، اتکا به یک نوشته ساده و ثبتنشده میتواند تصمیم پرریسکتری باشد.
خیلی از مردم تصور میکنند وقتی در مشاور املاک قرارداد امضا کردند، تمام مراحل قانونی انتقال ملک انجام شده است.
اما قرارداد بنگاه و ثبت رسمی مالکیت دو موضوع جدا هستند.
مشاور املاک میتواند در مذاکرات و تنظیم پیشنویس قرارداد نقش داشته باشد، اما در بسیاری از موارد برای تکمیل انتقال رسمی ملک باید مراحل قانونی ثبت نیز انجام شود.
بنابراین بهتر است از همان ابتدا چند موضوع روشن باشد:
چه زمانی سند رسمی منتقل میشود؟
چه مدارکی لازم است؟
فروشنده چه تعهدی برای حضور در دفترخانه دارد؟
اگر یکی از طرفین به تعهد خود عمل نکرد، چه اتفاقی میافتد؟
همین موارد اگر از ابتدا روشن نباشند، میتوانند بعداً زمینه اختلاف ایجاد کنند.
بعضی افراد سالهاست ملکی در اختیار دارند که خرید آن فقط با قولنامه یا مبایعهنامه انجام شده است.
در چنین شرایطی بهتر است تصور نکنند چون چند سال گذشته، دیگر نیازی به بررسی وضعیت ملک نیست.
مقررات مربوط به ثبت رسمی معاملات برای برخی حقوق و معاملات قدیمی نیز سازوکارهایی در نظر گرفتهاند تا وضعیت آنها به سمت ثبت رسمی حرکت کند.
اینکه یک شخص دقیقاً چه اقدامی باید انجام دهد، به شرایط ملک و اسناد او بستگی دارد. بنابراین بهتر است پیش از ایجاد اختلاف یا نزدیک شدن به مهلتهای قانونی، وضعیت سند و مدارک بررسی شود.
یکی از اشتباهات پرهزینه این است که خریدار ابتدا بخش عمده پول را پرداخت کند و بعد تازه به فکر بررسی اسناد و وضعیت ملک بیفتد.
پیش از پرداخت مبلغ اصلی معامله بهتر است حداقل این موارد روشن باشد:
مالک رسمی ملک چه کسی است؟
آیا فروشنده اختیار فروش دارد؟
آیا مشخصات سند با ملک تطبیق دارد؟
آیا ملک در رهن بانک یا دارای محدودیت دیگری است؟
اگر فروشنده با وکالتنامه اقدام میکند، آیا وکالت او معتبر و برای انجام معامله کافی است؟
زمان انتقال سند و پرداخت پول چگونه تعیین شده است؟
اگر فروشنده یک شرکت باشد، موضوع مهمتر میشود؛ زیرا باید مشخص شود فردی که از طرف شرکت قرارداد را امضا میکند واقعاً اختیار انجام این معامله را دارد.
بررسی این موارد پیش از معامله میتواند از شکلگیری برخی اختلافات بعدی جلوگیری کند.
فرض کنید شخصی ملکی را خریده اما فروشنده سند را منتقل نمیکند. یا فرد دیگری بدون اجازه ملک را در اختیار گرفته است. یا بین مالک و مستأجر درباره تخلیه اختلاف وجود دارد.
همه این موارد «اختلاف ملکی» هستند، اما دعوایی که باید مطرح شود یکی نیست.
موضوع ممکن است به الزام به تنظیم سند رسمی، خلع ید، تصرف عدوانی، تخلیه، ابطال سند یا اجرای تعهدات قراردادی مربوط باشد.
اشتباه در انتخاب نوع دعوا میتواند باعث اتلاف وقت و هزینه شود.
اگر ملک قولنامهای دارید یا قصد خرید ملکی را دارید، بهتر است تصمیم خود را فقط بر اساس حرف فروشنده، مشاور املاک یا مطالب کوتاه شبکههای اجتماعی نگیرید.
قبل از امضا یا پرداخت پول، نوع سند، مالک رسمی، وضعیت ثبتی ملک، متن قرارداد و تعهدات طرفین را بررسی کنید.
همچنین درباره قولنامههای قدیمی نمیتوان یک حکم واحد برای همه صادر کرد. ممکن است دو قرارداد ظاهراً شبیه یکدیگر باشند، اما به دلیل تاریخ معامله، نوع سند یا وضعیت ثبتی ملک، شرایط حقوقی متفاوتی داشته باشند.
بازبینی حقوقی: دکتر رضا قدمیان، وکیل پایه یک دادگستری و دارای دکترای حقوق خصوصی
این مطلب برای اطلاعرسانی عمومی تهیه شده است و جایگزین بررسی حقوقی اسناد و شرایط اختصاصی هر ملک یا پرونده نیست.
تمام حقوق برای محفوظ می باشد کپی برداری از مطالب با ذکر منبع بلامانع می باشد.
طراحی و توسعه: توسط تیم فنی دفتروکیل
دیدن اصل یا کپی سند به تنهایی واقعاً خیال آدم رو نباید راحت کنه. چیزی که مهمه اینه که مشخصات سند با ملک مورد معامله و هویت و اختیار فروشنده تطبیق داشته باشه.
همینطور است. داشتن تصویر یک سند لزوماً به معنی بیاشکال بودن معامله نیست. مالک، مشخصات ثبتی، حدود ملک و اختیار شخصی که معامله را انجام میدهد باید بررسی شوند.